CEF.- UDIMA imparte un webinar para la Cámara de Comercio de España en Qatar sobre compra y venta de vivienda en España
La compraventa de inmuebles desde el extranjero exige algo más que voluntad de inversión: requiere planificación jurídica y un conocimiento preciso de la fiscalidad aplicable. Bajo esta premisa, CEF.- UDIMA impartió el pasado 10 de febrero un webinar para la Cámara de Comercio de España en Qatar, abordando de forma práctica las claves legales y tributarias de estas operaciones.
Una sesión que reunió profesionales e interesados en conocer, de forma clara y práctica, qué debe tenerse en cuenta antes de adquirir un inmueble en España desde el extranjero: cómo prepararse para la firma en notaría y qué implicaciones fiscales se derivan tanto de la compra como de la tenencia, el alquiler o la venta posterior.
Los dos ponentes del webinar, Ramón Tinao (abogado y formador de CEF.- UDIMA) y Francisco Palacio (inspector de Hacienda y también docente de la institución), ofrecieron una visión completa de la operación desde dos perspectivas complementarias: la jurídica y la tributaria.
Prevención jurídica y documentación clave
Tinao explicó que la compraventa de un inmueble requiere una preparación previa rigurosa, especialmente cuando el comprador reside fuera de España. Es por eso que es muy importante realizar una verificación documental preventiva desde el inicio de la negociación, comprobando de manera clara quién es el titular real del inmueble y si existen cargas o incidencias.
Es muy importante dentro de toda esta documentación, solicitar la nota simple registral actualizada, contrastar el título de propiedad y revisar información esencial como el IBI y los suministros. Además, advirtió sobre una cuestión especialmente relevante en viviendas sujetas a propiedad horizontal: las deudas de comunidad.
El comprador puede responder de determinadas cuotas y, por tanto, resulta fundamental exigir un certificado de estar al corriente y confirmar si existen derramas aprobadas pendientes. No pedirlo es asumir un riesgo innecesario.
En definitiva, dijo Tinao, “la operación no empieza el día de la firma" sino "mucho antes, verificando la identidad del titular, solicitando la nota simple registral actualizada y comprobando que no hay cargas o deudas ocultas”.
Además, insistió en la posibilidad de otorgar poderes notariales para formalizar la operación sin necesidad de viajar a España, un recurso especialmente útil en operaciones internacionales, recomendando siempre que se otorgue a una persona de máxima confianza.
Contrato de arras y firma ante notario: asegurar la operación
Otra clave abordada fue el funcionamiento del contrato de arras o señal, habitual cuando las partes necesitan tiempo para completar documentación o cerrar la financiación. “La señal no es un simple anticipo. Es un compromiso jurídico. Si el comprador incumple, la pierde; si incumple el vendedor, debe devolver el doble”, explicó Tinao.
Finalmente, destacó un punto esencial para los compradores: la conveniencia de inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad tras la firma, por la protección jurídica que aporta frente a terceros y por facilitar futuras operaciones. “No es obligatorio, pero desde el punto de vista del comprador es prácticamente imprescindible. La inscripción protege frente a terceros y evita problemas futuros”.
Fiscalidad: lo esencial para no residentes
Turno de Francisco Palacio, se hizo hincapié en el bloque fiscal dividiendo la exposición en tres etapas: compra, mantenimiento del inmueble y venta. En la compra, explicó la diferencia entre adquirir vivienda nueva (sujeta a IVA y Actos Jurídicos Documentados, según la comunidad autónoma) y vivienda usada (sujeta a Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo varía también en función del territorio).
“Si compramos vivienda nueva hablamos de IVA más Actos Jurídicos Documentados. Si es vivienda usada, se tributa por Transmisiones Patrimoniales. El tipo depende de la comunidad autónoma, pero el esquema es claro y debe calcularse antes de cerrar la operación”.
En cuanto a la tenencia, subrayó que el inmueble puede generar obligaciones tributarias incluso cuando no se obtiene rendimiento, imputando rentas o el Impuesto sobre la Renta de No Residentes en determinados supuestos. También recordó la existencia de tributos municipales como el IBI y la tasa correspondiente. “La mera tenencia puede implicar tributación, especialmente para no residentes. No solo se paga cuando se vende o se alquila”.
En la venta, detalló cómo se calcula la ganancia patrimonial por diferencia entre valores de adquisición y transmisión, y recordó una de las cuestiones más relevantes en operaciones con no residentes: la retención del 3%. "Cuando el vendedor es no residente, el comprador debe retener el 3% del precio como garantía de que se declarará la ganancia patrimonial. Si no se practica esa retención, la responsabilidad puede recaer en el comprador”, advirtió Palacio.
Plusvalía municipal y responsabilidad en operaciones con no residentes
Otro de los aspectos que Palacio quiso aclarar fue el funcionamiento de la llamada plusvalía municipal, un impuesto que grava el incremento teórico del valor del terreno desde la adquisición hasta la transmisión. Aunque con carácter general el sujeto pasivo es el vendedor, explicó que esta regla cambia cuando el transmitente es no residente.
En estos casos, la obligación de pago recae sobre el comprador, una circunstancia que puede generar confusión si no se conoce previamente la normativa aplicable. “Cuando el vendedor no reside en España, el comprador pasa a ser el sujeto pasivo de la plusvalía municipal. Es una medida de garantía para la Administración, pero es fundamental que ambas partes lo tengan claro antes de cerrar la operación”.
Palacio recordó además que, aunque las partes pueden pactar contractualmente una distribución distinta de los impuestos, dichos acuerdos no vinculan a la Administración tributaria, que siempre exigirá el pago al sujeto pasivo legalmente establecido.
Este matiz, aparentemente técnico, resulta especialmente relevante en operaciones internacionales, donde la coordinación entre asesoramiento jurídico y fiscal es determinante para evitar responsabilidades inesperadas.
El webinar concluyó con un turno de preguntas en el que los asistentes plantearon dudas concretas sobre casuísticas frecuentes, como la venta de inmuebles heredados por residentes en Qatar o los plazos de presentación del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Todas respondidas por nuestros expertos.
Presencia institucional más allá de las fronteras
Encuentros como este confirman la vocación internacional del Grupo Educativo, cuya presencia institucional trasciende las fronteras nacionales para acompañar a profesionales y comunidades españolas en los principales entornos económicos del mundo. A través de entidades como la Cámara de Comercio de España en Qatar, CEF.- UDIMA consolida su posicionamiento como referente en formación jurídica, fiscal y empresarial de alto nivel, proyectando el conocimiento español más allá de nuestras fronteras y fortaleciendo su papel como puente académico y profesional entre España y el exterior.
